3亿人刚需、万亿康养市场华润入局却失败退场想活下去必须明白这4点！
2025-11-09 00:43
“当时康养业务很热门，置地没太多z6尊龙官网入口考虑就进入了，买完之后才发现，地产和康养的商业逻辑完全不同。”
近日，上海联合产权交易所一则预披露公告显示，润地康养100%股权正待挂牌转让，这个曾手握1万张床位、布局10城的巨头，最终还是选择离场。
据工信部发布的《2025银发经济白皮书》预测，银发经济规模将在2025年达到15.8万亿元，到2030年有望突破增长至新高位，国家五部门还刚发文要搞医养结合三年行动。
资本市场同样反应积极。适老化智能科技产品赛道增长尤为亮眼，其市场规模在2025年预计达到5554亿元，成为银发经济中增速最快的板块之一。
然而，繁荣的另一面，是不断传来的退场讯号。华润置地拟挂牌转让润地康养全部股权并非孤例。
2025年6月，淄博蓝颐康养发展有限公司进入预重整程序；几乎同期，华安县一个拍出1.2亿元的医养结合项目经营权也意外终止。这些案例共同揭示出行业在高速扩张背后的深层困境：部分项目难以实现可持续运营。
一边是政策持续加码鼓励，另一边却是不少企业深陷盈利泥沼，甚至无奈退出，这是为什么？
许多项目对康养的认知仍停留在盖楼-摆床-收费的传统逻辑。不少人以为康养就是砸钱盖房，却未能算清背后的运营账本。
一是，人力成本占运营总成本55%以上，护工流失率常年高达28%，仅靠床位收入难以覆盖持续支出；
二是，一些定位高端的项目选址偏离医疗资源，配套不足，导致空床率超过60%，有价无市。
华润的财务数据显示：润地康养2024年营收1630.94万元，净利润-14.06万元；2025年前三季度虽扭亏为盈，实现37.13万元净利润，但相对于华润置地上半年100亿元的核心净利，简直是九牛一毛。
而商业模式不清晰同样是致命问题。有业内人士指出，当前康养产业仍处于离散状态，未形成完整产业链。尽管资本与科技开始介入，但尚未形成稳定商业模式。
国研新经济研究院创始院长朱克力点出关键：“康养产业的核心矛盾在于供给端与需求端的结构性错配。”市场不规范、费用高企、服务单一、个性化不足等成为主要痛点。调查数据显示，仅有14.7%的康养消费者对当前康养项目“非常满意”，50.6%“比较满意”，还有30.4%“评价一般”。
康养不是不能做，而是必须精准对接真实需求。老人的核心诉求并非豪华硬件，而是专业照护、可负担的价格与便捷的医养结合。项目若只顾高端化，定价远超大多数老人的实际支付能力，终将失去市场。
55后60后为代表的新一代老年群体正加速改变市场逻辑。他们不再满足于基础生存型养老，转而追求医疗有保障、生活有品质的发展型服务。
笔者调研发现，老年人80%的健康服务需求，其实都集中在社区周边一公里生活圈内。这一需求变化催生了社区化、轻量化的康养新模式。
天眼查数据显示，我国现存与养生馆相关的企业已超过331.1万家，仅2025年新增注册就约70.5万家。社会资本正以轻资产、社区化的模式涌入银发经济领域。这些遍布街头巷尾的养生馆、理疗店，虽然服务深度有限，却构成了社区养老服务的毛细血管网络。
华润在康养板块几十亿的投资回报水平未达预期，这种投入与产出的巨大反差，最终导致其坚决切割这块内耗型业务。
在康养领域举步维艰时，一批精准定位的企业却找到了成功密码。他们的共同点是：摒弃地产思维，拥抱服务本质。
泰康的高端并非盲目追求豪华，而是精准锁定高净值老年群体的需求与支付能力：这类老人通常有退休高薪、储蓄或保险加持，愿意为医养保障 + 旅居体验 + 社交需求支付每月1.5万 - 3万元的费用。
72岁的李勇和73岁的刘寅阁夫妇，已在泰康之家全国16家园区旅居两年，他们表示：“仿佛又回到了年轻时候，感觉就像度蜜月一样。”
泰康保险集团管委会成员、泰康之家首席执行官邱建伟总结了“候鸟旅居”老人的特点：年龄相对偏年轻；不喜欢一年四季在同一个地方；希望有家的感觉；要求医养保障；有社交需求。
这种精准定位和服务整合，让泰康之家近两年有超过1400位居民在其各地园区“候鸟旅居”，接待旅居体验客户近30万人次。
笔者通过社交媒体了解到，不少城市的社区养老服务中心通过政府补贴+低偿服务+公益捐赠的运营模式，引入专业护理团队，提供24小时照料、日间康复、文化娱乐等一站式服务，日均接待老人超80人次，辐射周边2个社区及1个老旧小区，实现了服务覆盖与运营平衡。
随着 9073 养老格局（90% 居家养老、7% 社区养老、3% 机构养老）的深化，以及各种政策的支持推进，社区养老的需求缺口持续扩大。
据智研咨询数据显示，中国社区居家养老服务市场规模从 2016 年的 524.2 亿元增长至 2024 年的 11491.2 亿元，年复合增长率达 47.1%，预计到 2025 年将达到 13104 亿元，同比增长约 14%，其中医养结合型服务、智慧养老设备租赁等细分领域增速超 20%。
《中国康养产业消费趋势报告（2025）》指出，中医药康养以19%的市场占有率居首。作为新安医学的发源地，安徽省黄山市结合本地深厚的中医药底蕴，培育打造“康养旅居”产业，引导特色民宿、非遗课程、药食同源、中医诊疗等资源与旅游人群需求精准匹配。
⭐轻资产运营：避免重资产投入，依托现有医疗资源拓展服务，降低资金压力与运营风险
⭐精准定位：聚焦细分市场，如失能老人照护、慢病管理、中医养生等，不贪大求全，只做小而精的匹配
⭐政策借力：充分利用医养结合、家庭医生、长护险等政策支持，借助政策红利降低运营成本，提升服务认可度
⭐差异化服务：结合自身医疗特色，提供有竞争力的专业服务，避免陷入价格战，以服务价值打动用户
脱离支付能力的定位，无论高低，都是死路；匹配支付能力的定位，无论高低，都能存活。
做康养不是把项目做得多高端，而是把服务做得多贴心、把价格定得合理。面对万亿级的银发经济蓝海，唯有真正理解老年群体需求、回归服务本质的企业，才能在这场康养大考中赢得未来。
各级政府及相关部门负责人；房地产行业：董事长，总经理及各部门管理负责人；康养投资、文旅投资、医疗机构、休闲农业、乡村振兴、温泉度假村、田园综合体、村落品牌、旅游规划等企业高管；农场设计、客栈设计、建筑设计、景观园林、室内设计等企业及设计院中高层负责人。
——“技术、标准、市场、资本”四大赋能体系,为康养产业高贡量发展提供全方位支撑
三亚海棠湾林旺片区打造的高端康养度假综合体，坐拥一线海景，知名建筑大师以 “山谷花园” 等为特色设计完成，二期融合东方文化与本地元素。
位于三亚海棠区的高端康养项目，主打 CCRC 活力长者可持续养老模式并提供全方位健康管理及旅居服务，178 间客房按五星级酒店标准打造，配备加宽床榻、温泉入户、露天泳池及适老化家具。
坐落于海南儋州南丰镇的喜禾农场，是嘉禾共享农庄的核心载体，十年间完成了从橡胶林与破败砖厂到 “金椰级共享农庄” 的蝶变。
坐拥海南水量最大、水质最优的医疗级温泉，内设私人医院等大型配套并提供三甲绿通等全维康养服务，还拥有 0.99 超低容积率、50% 高绿化率的低密生态环境。
坐拥 18 公里海岸线℃，以 “生理康养 + 精神滋养” 为双轨，设专业康养中心（联三甲绿通）与 2000㎡“悠然课堂”，还配备 3 大健康主题餐厅及 24 小时管家服务，兼顾健康、文化体验与旅居便利性。
